{"id":31630,"date":"2026-07-25T14:17:35","date_gmt":"2026-07-25T17:17:35","guid":{"rendered":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/?p=31630"},"modified":"2026-07-20T14:22:28","modified_gmt":"2026-07-20T17:22:28","slug":"cobrar-contas-do-shoppings-lojista-pode-estar-batendo-na-porta-errada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/cobrar-contas-do-shoppings-lojista-pode-estar-batendo-na-porta-errada\/","title":{"rendered":"Cobrar contas dos shoppings: lojista pode estar batendo na porta errada"},"content":{"rendered":"

Decis\u00e3o recente do TJSP traz alerta para o lojista sobre o meio processual<\/a> correto para questionar cobran\u00e7as comuns rateadas no contrato de loca\u00e7\u00e3o \u2014 cotas de condom\u00ednio, fundo de promo\u00e7\u00e3o e o Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD). Com os shoppings batendo recordes de faturamento, esse tipo de disputa s\u00f3 deve crescer e o erro de estrat\u00e9gia processual pode custar a causa antes mesmo de chegar ao m\u00e9rito.<\/p>\n

Uma rede de restaurantes, locat\u00e1ria de uma loja em shopping no interior de S\u00e3o Paulo, ajuizou a\u00e7\u00e3o pedindo que o empreendedor prestasse contas, desde o in\u00edcio do contrato em 2017, dos valores cobrados a t\u00edtulo de condom\u00ednio, fundo de promo\u00e7\u00e3o e encargos comuns. A empresa alegava nunca ter recebido explica\u00e7\u00e3o clara sobre os crit\u00e9rios de rateio, nem documentos que comprovassem as despesas.<\/p>\n

Em primeira inst\u00e2ncia, o pedido foi julgado improcedente: o juiz entendeu que a presta\u00e7\u00e3o de contas j\u00e1 vinha sendo feita regularmente e que a a\u00e7\u00e3o n\u00e3o serviria para rediscutir cl\u00e1usulas contratuais livremente pactuadas. Ao chegar \u00e0 36\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado do TJSP, o resultado pr\u00e1tico n\u00e3o mudou, pois o colegiado negou provimento ao recurso. Houve, por\u00e9m, mudan\u00e7a substancial no fundamento, surgindo o alerta: o m\u00e9rito sequer foi enfrentado. O colegiado reconheceu, de of\u00edcio, a ilegitimidade do lojista isolado para propor a\u00e7\u00e3o de exigir contas contra o shopping center.<\/p>\n

A Justi\u00e7a aplicou ao caso entendimento que o Superior Tribunal de Justi\u00e7a, firmado no AgInt no AREsp n. 2.408.594\/SP, de relatoria do douto Ministro Jo\u00e3o Ot\u00e1vio de Noronha, em 16\/09\/2024, vem consolidando para condom\u00ednios edil\u00edcios e que, segundo o pr\u00f3prio ac\u00f3rd\u00e3o, se estende \u00e0s rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias em shopping centers: a presta\u00e7\u00e3o de contas \u00e9 devida \u00e0 coletividade \u2014 no condom\u00ednio residencial, \u00e0 assembleia; no shopping, ao conjunto dos lojistas \u2014 e n\u00e3o a cada locat\u00e1rio isoladamente. O lojista at\u00e9 pode examinar livros e documentos, mas, para exigir judicialmente que as contas sejam prestadas, depende de representa\u00e7\u00e3o coletiva, sendo incab\u00edvel a cobran\u00e7a individual.<\/p>\n

A rigor, o Tribunal apenas fechou uma porta processual espec\u00edfica, sem se manifestar sobre se a cobran\u00e7a estava certa ou errada. O pr\u00f3prio ac\u00f3rd\u00e3o registra isso, ao observar que a extin\u00e7\u00e3o do processo n\u00e3o impede que o lojista busque “a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, de natureza revisional ou indenizat\u00f3ria”, caso entenda haver abusividade nas cobran\u00e7as.<\/p>\n

Na pr\u00e1tica, um lojista pode ter um caso s\u00f3lido, com cobran\u00e7as que oscilam sem explica\u00e7\u00e3o, aus\u00eancia de crit\u00e9rio claro de rateio, falta de comprovantes, e, ainda assim, sair derrotado simplesmente por ter escolhido o instrumento processual errado. A diferen\u00e7a parece sutil, mas resulta em custos exorbitantes, com a condena\u00e7\u00e3o em custas processuais, honor\u00e1rios de sucumb\u00eancia e, sobretudo, a perda da chance de discutir o que realmente interessa: se o valor cobrado \u00e9 justo.<\/p>\n

Se o lojista precisa discutir cl\u00e1usula abusiva, rateio mal explicado ou cobran\u00e7a espec\u00edfica, o caminho mais recomendado \u00e9 a propositura, desde logo, de a\u00e7\u00e3o declarat\u00f3ria, revisional ou de repeti\u00e7\u00e3o de ind\u00e9bito.<\/p>\n

Antes de qualquer medida judicial, vale ao lojista esgotar a via extrajudicial: notifica\u00e7\u00e3o formal pedindo acesso a planilhas de rateio, crit\u00e9rios do CRD e comprovantes de despesa, com prazo de resposta, fortalece qualquer lit\u00edgio futuro, al\u00e9m de poder resolver o impasse sem judicializa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Persistindo o interesse na presta\u00e7\u00e3o de contas propriamente dita, \u00e9 importante que o lojista<\/a> atue por meio de comiss\u00f5es ou associa\u00e7\u00f5es, alinhando-se \u00e0 l\u00f3gica que a jurisprud\u00eancia vem desenhando para o setor.<\/p>\n

Essa movimenta\u00e7\u00e3o dos tribunais tamb\u00e9m sinaliza aos lojistas a import\u00e2ncia de negociar a transpar\u00eancia j\u00e1 na elabora\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o, estabelecendo expressamente os crit\u00e9rios de rateio, a periodicidade da presta\u00e7\u00e3o de contas e o direito de auditoria.<\/p>\n

A li\u00e7\u00e3o do caso n\u00e3o \u00e9 desistir de questionar cobran\u00e7as injustas, e sim fazer isso pela porta certa, com estrat\u00e9gia definida antes de ir \u00e0 Justi\u00e7a.<\/p>\n

*Raphaell Marden, e Mauro Conte s\u00e3o advogados no Goulart Penteado Advogados<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Lojista pode ter um caso s\u00f3lido, com cobran\u00e7as que oscilam sem explica\u00e7\u00e3o, aus\u00eancia de crit\u00e9rio claro de rateio<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":25381,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2234],"tags":[1821],"class_list":["post-31630","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-vozes-do-varejo","tag-shopping"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/31630","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=31630"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/31630\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/wp-json\/wp\/v2\/media\/25381"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=31630"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=31630"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cndl.org.br\/varejosa\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=31630"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}