Cobrar contas dos shoppings: lojista pode estar batendo na porta errada
Lojista pode ter um caso sólido, com cobranças que oscilam sem explicação, ausência de critério claro de rateio
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Decisão recente do TJSP traz alerta para o lojista sobre o meio processual correto para questionar cobranças comuns rateadas no contrato de locação — cotas de condomínio, fundo de promoção e o Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD). Com os shoppings batendo recordes de faturamento, esse tipo de disputa só deve crescer e o erro de estratégia processual pode custar a causa antes mesmo de chegar ao mérito.
Uma rede de restaurantes, locatária de uma loja em shopping no interior de São Paulo, ajuizou ação pedindo que o empreendedor prestasse contas, desde o início do contrato em 2017, dos valores cobrados a título de condomínio, fundo de promoção e encargos comuns. A empresa alegava nunca ter recebido explicação clara sobre os critérios de rateio, nem documentos que comprovassem as despesas.
Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente: o juiz entendeu que a prestação de contas já vinha sendo feita regularmente e que a ação não serviria para rediscutir cláusulas contratuais livremente pactuadas. Ao chegar à 36ª Câmara de Direito Privado do TJSP, o resultado prático não mudou, pois o colegiado negou provimento ao recurso. Houve, porém, mudança substancial no fundamento, surgindo o alerta: o mérito sequer foi enfrentado. O colegiado reconheceu, de ofício, a ilegitimidade do lojista isolado para propor ação de exigir contas contra o shopping center.
A Justiça aplicou ao caso entendimento que o Superior Tribunal de Justiça, firmado no AgInt no AREsp n. 2.408.594/SP, de relatoria do douto Ministro João Otávio de Noronha, em 16/09/2024, vem consolidando para condomínios edilícios e que, segundo o próprio acórdão, se estende às relações locatícias em shopping centers: a prestação de contas é devida à coletividade — no condomínio residencial, à assembleia; no shopping, ao conjunto dos lojistas — e não a cada locatário isoladamente. O lojista até pode examinar livros e documentos, mas, para exigir judicialmente que as contas sejam prestadas, depende de representação coletiva, sendo incabível a cobrança individual.
A rigor, o Tribunal apenas fechou uma porta processual específica, sem se manifestar sobre se a cobrança estava certa ou errada. O próprio acórdão registra isso, ao observar que a extinção do processo não impede que o lojista busque “ação própria, de natureza revisional ou indenizatória”, caso entenda haver abusividade nas cobranças.
Na prática, um lojista pode ter um caso sólido, com cobranças que oscilam sem explicação, ausência de critério claro de rateio, falta de comprovantes, e, ainda assim, sair derrotado simplesmente por ter escolhido o instrumento processual errado. A diferença parece sutil, mas resulta em custos exorbitantes, com a condenação em custas processuais, honorários de sucumbência e, sobretudo, a perda da chance de discutir o que realmente interessa: se o valor cobrado é justo.
Se o lojista precisa discutir cláusula abusiva, rateio mal explicado ou cobrança específica, o caminho mais recomendado é a propositura, desde logo, de ação declaratória, revisional ou de repetição de indébito.
Antes de qualquer medida judicial, vale ao lojista esgotar a via extrajudicial: notificação formal pedindo acesso a planilhas de rateio, critérios do CRD e comprovantes de despesa, com prazo de resposta, fortalece qualquer litígio futuro, além de poder resolver o impasse sem judicialização.
Persistindo o interesse na prestação de contas propriamente dita, é importante que o lojista atue por meio de comissões ou associações, alinhando-se à lógica que a jurisprudência vem desenhando para o setor.
Essa movimentação dos tribunais também sinaliza aos lojistas a importância de negociar a transparência já na elaboração do contrato de locação, estabelecendo expressamente os critérios de rateio, a periodicidade da prestação de contas e o direito de auditoria.
A lição do caso não é desistir de questionar cobranças injustas, e sim fazer isso pela porta certa, com estratégia definida antes de ir à Justiça.
*Raphaell Marden, e Mauro Conte são advogados no Goulart Penteado Advogados
